Wert einer Immobilie:
Der Wert einer Immobilie verändert sich über die Zeit durch den Zustand und die Nachfrage in der Region. In den letzten Jahren sind die Preise für Immobilien, insbesondere in Ballungsräumen, stark gestiegen, und dieser Trend dürfte anhalten.
Bei einem Verkauf ist es entscheidend, den genauen Immobilienwert zu ermitteln, um einen angemessenen Preis festzulegen.
Themen auf dieser Seite:
1. Was ist der Zeitwert einer Immobilie?
2. Wer berechnet den Zeitwert?
3. Einflussfaktoren auf den Zeitwert.
4. Benötigte Dokumente.
5. Wertermittlungsverfahren.
6. Sachwertverfahren.
7. Ertragswertverfahren.
8. Vergleichswertverfahren.
1. Was ist der Zeitwert einer Immobilie?
- Der Zeitwert (oder Fair Value) beschreibt den Wert an einem bestimmten Stichtag und hängt von Abnutzung und Marktentwicklung ab.
- Verkehrswert: Definition laut Baugesetz (§ 194) als der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann. Der Marktwert ist synonym und nicht gesetzlich definiert.
2. Wer berechnet den Zeitwert?
- Der Zeitwert wird meist von Maklern, Gutachtern oder Sachverständigen ermittelt. Gerichtlich anerkannte Gutachten dürfen nur von zugelassenen Gutachtern erstellt werden.
3. Einflussfaktoren auf den Zeitwert:
- Faktoren: Baujahr, Zustand, Ausstattung, Lage und Nachfrage.
- Altersabschlag: Wertminderung durch Abnutzung.
- Marktentwicklung: Eine steigende Nachfrage kann den Wert positiv beeinflussen.
4. Benötigte Dokumente für die Berechnung:
- Aktueller Grundbuchauszug, Grundriss, Energieausweis, Flurkarte und Wohnflächenberechnung.
5. Wertermittlungsverfahren:
- Sachwertverfahren: Für eigengenutzte Immobilien; betrachtet Grundstücks- und Gebäudewert.
- Ertragswertverfahren: Für vermietete Immobilien; basiert auf zukünftigen Erträgen.
- Vergleichswertverfahren: Vergleich mit ähnlichen Objekten, ideal für leicht vergleichbare Immobilien.
6. Was ist das Sachwertverfahren?
- Typisch für Eigennutzer, wird der Sachwert durch die Berücksichtigung individueller Eigenschaften der Immobilie ermittelt (Gebäude, Grundstück, Außenanlagen).
- Verkehrswert des Bodens und Gebäudes werden separat ermittelt und addiert.
Beispielrechnung:
- Grundstücksfläche: 500 qm, Bodenrichtwert: 160 €, Wert des Hauses: 208.000 €, Wert der Garagen: 15.000 €.
Gesamter Sachwert: 277.940 €.
7. Was ist das Ertragswertverfahren?
- Anwendbar bei vermieteten Immobilien.
- Relevante Kennzahlen sind jährlicher Rohertrag, Bewirtschaftungskosten und Bodenwertverzinsung.
Beispielrechnung:
Jahresreinertrag von 11.400 €, Bodenwertverzinsung von 1.600 €, gesamter Ertragswert: 420.648 €.
8. Was ist das Vergleichswertverfahren?
- Eignet sich für vergleichbare Objekte wie Grundstücke oder Wohnungen.
- Der Immobilienwert wird im Vergleich zu ähnlichen Immobilien auf dem Markt ermittelt.
- Beispielrechnung:
- Vergleichspreis ermittelt von 280.000 € für das zu bewertende Objekt.
Das zum Verkauf stehende Haus A mit einer Fläche von 140 qm soll mit dem erzielten Verkaufspreis von Haus B mit einer Fläche von 150 qm verglichen werden. Dazu wird zunächst der erzielte Kaufpreis des Vergleichsobjektes (Haus B) durch dessen Wohnfläche geteilt. Im Anschluss wird das Ergebnis mit der Fläche des zu bewertenden Objektes (Haus A) multipliziert.
Berechnung Vergleichswert:
= Verkaufspreis B / Fläche B x Fläche A
= 300.000 € / 150 qm x 140 qm
= 280.000 €
Fazit:
Die Bewertung des Immobilienwertes hängt von verschiedenen Faktoren ab und kann mit unterschiedlichen Verfahren durchgeführt werden. Für eine marktgerechte Bewertung ist es ratsam, einen Experten zu konsultieren. Der Verkehrswert kann anhand des Sachwertverfahrens, Ertragswertverfahrens oder Vergleichswertverfahrens ermittelt werden, abhängig von der Art der Immobilie.